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房企酣战7月土地市场 拿地"天平"倾斜三四线

时间:2017-07-21  来源:新京报  作者:龚小锋  责任编辑:沈建华
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  从一二线拼抢,再到三线热点城市分食,房企在土地市场加紧抢收,其背后则是规模扩张的强烈意愿。图/视觉中国
 
  楼市虽冷,地市依旧热度不减。7月以来,多个城市迎来一大波供应,引来众多房企酣战。扩大规模依旧是房企业绩竞赛的主旋律,土地储备规模与结构对业绩影响也将越来越大。
 
  多地密集推地、抢地
 
  近半月以来,北京、上海、广州一线城市纷纷加大土地供应,南京、福州、重庆等二线城市也不甘落后,开始密集推地。这一态势延续了6月的火热,万科集团董秘朱旭表示,在万科长期关注的27个城市中,6月的土地成交面积和成交金额都增长了超过100%。
 
  自7月13日中铁50.2亿夺得顺义地块后,北京再迎土地盛宴。7月18日,北京市国土局出让3宗住宅类用地,最终经过激烈竞争,这3宗地成交总价达到112.7亿元。
 
  保利联手中海以底价16.8亿揽下大兴地块,半年内,中海在北京已经连下三子,而2016年全年中海在北京土地市场上颗粒无收。中海半年报数据显示,上半年中海共获取了27宗地块,耗资358.67亿元。
 
  中原地产首席分析师张大伟表示,截至7月18日,从出让金规模来看,年内北京土地市场累计土地成交金额达到了1179.9亿,同比涨幅达到了168%。从目前土地供应趋势看,2017年全年北京市场的土地成交金额有望突破2000亿。
 
  部分房企也在二三四线加紧抢收,成都、南京土地市场抢手依旧。进入7月,龙湖开始全面提速进入下半年的面粉争夺战中,龙湖在长沙、天津等多个城市拿地,其中仅7月12日一天,龙湖就将位于佛山、长沙、天津、嘉兴四个城市的六宗地块收入囊中,拿地代价64.97亿元。
 
  拼土储时代到来
 
  正如阳光城集团总裁张海民所说,“现在的土地储备排名就是五年后的房企销售额排名”。今年以来,保利、龙湖、中海等房企都加速拿地,动作十分迅猛。
 
  部分房企上半年拿地金额甚至超过了销售额的一半以上。中原地产数据显示,龙湖地产上半年拿地金额超过600亿元,而龙湖上半年签约额高达926亿元,占其上半年销售业绩的一半以上。快速扩张之下,龙湖上半年已达成1100亿销售目标的84%。
 
  万科耗资更巨。朱旭表示,如果算上6月29日斥资551亿元获得广信资产包,公司上半年拿地金额约达1463亿元,占签约销售金额54%左右。
 
  中原地产的统计也显示,今年上半年,已有34家房企的拿地金额超过百亿元,其中排名靠前的30家房企拿地总金额达8726.2亿元,较2016年同期的可比数据增长66.4%。
 
  “有规模才有江湖地位、才有话语权”,新城控股高级副总裁欧阳捷认为,大房企加速发展、规模扩容意愿更强。
 
  值得一提的是,通过大规模拿地或并购,房企土储规模重新洗牌。
 
  7月19日,宣称不在公开市场拿地的融创接手13个万达文旅项目,土储借此跃入一线阵营。截至今年上半年,融创拥有8664万平方米的土地储备,原本排第六,由于收购万达文化旅游城项目,得到5897万平方米的土储。这就意味着,融创土储一下子达到近1.47亿平方米,一跃进入前三。
 
  不过,此前据接近融创的人士预计,如果考虑绿地、恒大和碧桂园等企业在今年6月份之后所获得的土地储备,保守估计融创的土地储备将在房企中排行第四。
 
  拿地“天平”倾斜三四线
 
  除了北京、上海外,目前包括深圳、杭州、天津、济南、佛山等重点二线城市及周边城市出让的宅地,也相继设定最高限价及竞报自持面积,在“面粉贵过面包”的土地市场,拿地之后如何让利益最大化是每家房企都必须考虑的问题。
 
  而市场普遍认为,自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有出现较好的解决方式,一些环绕一二线城市的三四线城市越来越受房企青睐。以保利为例,其目前更偏向于都市圈二线及周边三四线城市。
 
  张大伟表示,最近比较引人关注的是部分三四线城市土地拍卖竞争非常激烈,一些三线城市的土地拍卖溢价率有明显上升,包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市的溢价率在热点城市中已排名前十。
 
  这些区域的地价也水涨船高。以苏州所辖的县级市太仓为例,享有“上海北大门”之称的太仓,一线房企进驻之后,目前起始楼面价都超过4000元/平方米,今年3月有一块地楼面价拍到了接近9000元/平方米。
 
  住宅市场也首次出现逆向趋势:一二线在调控下降温,三四线渐火。国家统计局发布的“2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据”显示,一二线热点城市全面处于停滞或者下行趋势中,上涨城市基本全部为三线城市和部分西部二线末城市。
 
  不过,总体而言房企拿地逐渐回归理性。近日,绿地控股公告表示,下半年住宅从严调控的基本格局仍将持续,而在土地成本控制方面,绿地将坚持理性拿地。


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